Продолжение домашнего задания Keppel-KBS US REIT AGM

На прошлой неделе я посетил Keppel-KBS US REIT (KORE) AGM и оставил немного обеспокоенный некоторыми ответами, данными во время AGM. Поэтому я дал себе небольшое домашнее задание, чтобы проверить / перепроверить некоторые из этих ответов. Вот мои выводы.

Об обстоятельствах выдачи прав

Во время общего собрания акционеров было заявлено, что причина, по которой им пришлось выпустить права с огромной скидкой по сравнению с NAV произошло из-за «идеального шторма плохих новостей». Это включало в себя трифект торговой войны между США и Китаем, агрессивное повышение ставок ФРС и возможные проблемы с налоговым регулированием. Таким образом, это было либо упущение хорошей инвестиционной возможности, либо выпуск прав на разводнение.

Я решил провести некоторую проверку фактов по этому утверждению, чтобы оценить мастерство принятия управленческих решений, и вот график, который я смог проверить.

Хронология событий

  1. 22 марта 2018 г. — Торговля границами между США и Китаем начинается война, когда Трамп подписывает меморандум о списке китайских товаров, на которые следует рассмотреть вопрос о введении тарифов.
  2. 6 июля 2018 г. — США и Китай вводят пошлины друг на друга.
  3. 23 августа 2018 г. — Достигнут 2 раунд тарифов
  4. 24 сентября 2018 г. — Достигнут 3 раунд тарифов после примерно 1 месяца обсуждения. В тот же день KORE объявляет о приобретении портфеля Westpark и выпуске прав. В объявлении были указаны 2 возможных варианта: льготное предложение с ценой исполнения 0,78 доллара и выпуск прав с ценой исполнения 0,59 доллара.
  5. 16 октября 2018 г. — Внеочередное собрание акционеров созвано для приобретения и выпуска прав.
  6. 23 октября 2018 г. — опубликованы сведения о выпуске прав: 295 на 1000 прав по цене исполнения 0,50 доллара США.
  7. 30 октября 2018 г. — поданы документы о размещении
  8. 31 октября 2018 г. — аналитик JP Morgan публикует отчет о потенциальных налоговых последствиях для KORE.
  9. 2 декабря 2018 г. — объявлено временное перемирие.
  10. 28 декабря — IRS поясняет, что налоговых последствий нет .

График цен

Если бы мы сопоставили временные рамки этих проблем с ценовым графиком, мы начали бы видеть историю.

Основываясь на этих графиках и графиках, мы видим, что торговая война между США и Китаем оказала первоначальное влияние, подняв цены на единицу продукции с 80+ центов примерно до 75 центов.

Впоследствии, с момента начала приобретения 24 сентября до завершения работы над деталями выпуска прав 23 октября, цены на единицу продукции снизились до минимума примерно в 68 центов. это связано с обострением напряженности между США и Китаем (последний раунд тарифов был начат в тот же день, что и объявление о приобретении), повышением ставки ФРС (возможно, но нет убедительных доказательств этого) и неопределенностью в отношении деталей выпуска прав.

Наконец, после публикации подробных сведений о выпуске прав на публикацию, цены на единицу продукции упали до 57 центов до того, как 31 октября был опубликован отчет аналитика JP Morgan по налоговым вопросам. Это в конечном итоге привело к снижению цен на единицу до 54 центов.

Исходя из 68 центов до объявления деталей выпуска прав, цена исполнения в 50 центов представляет собой огромную скидку в 26%. Также примечательно, что налоговая проблема по-настоящему обрушилась на них только после того, как большая часть ущерба была нанесена цене за единицу.

Мои мысли

Прохождение это упражнение вызвало у меня несколько риторических вопросов:

  • Почему выдают права, а не льготное предложение? Это потому, что вы боитесь плохого спроса?
  • Почему вы выпускаете права по такой огромной скидке? Неужели это также из-за боязни плохого потребления?
  • Неужели приобретение было настолько срочным, что им пришлось сделать это прямо сейчас?
  • Налоговый вопрос явно не был радаром инвесторов, поэтому я не думаю, что вы могли бы использовать это в качестве оправдания.

Учитывая эту последовательность событий, если бы приобретение было таким срочным и труднодоступным, я думаю, что руководство могло бы сделать Лучше, по крайней мере, выпустить права с меньшим дисконтом, чтобы уменьшить разводняющий эффект от приобретения. Для этого могут быть веские причины (возможно, управление спросом).

Таким образом, хотя я считаю, что менеджмент мог бы справиться с ситуацией лучше, я все же склонен сомневаться в праве руководства. Но я все равно буду держать их на привязи.

О расходах на недвижимость и налогах

Держатель паев отметил, что расходы на недвижимость составляют 40% доходов, значительную их часть связаны с налогами на имущество. Я сделал примечание, чтобы сравнить его с финансовыми показателями Manulife US REIT (REIT с аналогичным профилем и более надежным менеджментом), чтобы убедиться, что это норма в США. Вот мои выводы:

Расходы KORE

Эксплуатационные расходы KORE на недвижимость составляют примерно 39% выручки. Налог на недвижимость составляет примерно 12% дохода.

Manulife US REIT Expenses

Операционные расходы Manulife US REIT на недвижимость составили 37,2%. Налоги на имущество составляют около 12% от доходов.

Учитывая, что маржа и налоги во многом схожи, я чувствую себя более комфортно, принимая ответ руководства о том, что это соответствует основным принципам ведения бизнеса в офисных помещениях США.

О корпоративном управлении

Одна вещь, которую я не упомянул в своей исходной статье, — это то, что во время годового общего собрания я отметил, что Правление кажется довольно небольшим, всего 5 членов. Таким образом, еще более важно, чтобы члены Правления имели правильный состав и набор навыков для обеспечения эффективного надзора за менеджером REIT. Это заставило меня изучить опыт членов Совета директоров, а также отчет о корпоративном управлении в годовом отчете. Это упражнение дает очень интересные выводы.

Состав доски

Если вы изучите опыт работы директоров, вы заметите их однообразие. Все они имеют опыт работы с фондами и недвижимостью, то есть с опытом работы.

Мне бы хотелось большего разнообразия. Я вижу явную нехватку директоров с аудиторской / бухгалтерской и юридической подготовкой. Несмотря на то, что г-н Сунг имеет впечатляющую квалификацию, он не прошел подготовку в области бухгалтерского учета / аудита. Таким образом, на мой взгляд, он не идеально подходил бы на роль председателя комитета по аудиту и рискам.

Встречи комитета

Узнав, что Hyflux Правление проводило только 1-2 заседания комитета по рискам в год, я начал более внимательно следить за посещаемостью заседаний комитета в своих годовых отчетах. В конце концов, вы захотите знать, что гонорары Совета директоров расходуются не зря.

Здесь нет ничего необычного, я бы ожидал, что заседания комитета по аудиту и рискам будут проводиться 4 раза в год, учитывая необходимость для ежеквартальной отчетности, но 3 раза достаточно близко.

Заключительные мысли

Пройдя это упражнение по проверке фактов, я чувствую себя немного противоречивым. Главное — это процесс принятия решений по правам человека. Хотя это и не идеально, я могу понять, почему руководство потенциально принимало принятые решения. Однако в то же время меня беспокоит состав Правления, поскольку управляющие фондами, как известно, «неосторожны» и могут не делать того, что лучше для инвесторов. Они уже продемонстрировали это в результатах выдачи прав.

На данный момент я могу лишь выразить им уверенность и держать эти вложения на привязи.