Основные результаты Manulife US REIT

Одна из моих основных позиций в моем портфеле — Manulife US REIT (MUST) — вчера утром опубликовала свои последние результаты. Ознакомившись с материалами объявления и посетив брифинг для СМИ по REIT, я подумал, что поделюсь сводкой TLDR по его последнему кварталу и комментариями руководства по определенным аспектам REIT.Скорректированный DPU упал на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

В то время как в заголовке DPU говорится, что оно увеличилось на 7% г / г, скорректированное DPU говорит о другом. Скорректированный DPU упал на 4,6% в 4 квартале 2019 г. и на 1,3% г / г.

Чистый доход от собственности вырос на 22,2% г / г

Чистый доход от собственности увеличился с 22,2% в основном за пределами приобретений, со слабостью Майкельсона, как видно здесь.

Майкельсон и сроки приобретения не дают результатов

После успешного преференциального предложения и включения в 4-й квартал FTSE EPRA Nareit Global Developed Index, надежды на хороший набор результатов, завершающих феноменальный год для REIT. К сожалению, результаты не были идеальными, как вы можете видеть в представленных DPU и NPI.

Руководство заявляет, что это связано со следующими проблемами:

  • Отмечено для рынка Майкельсона продление аренды в течение года
  • Увеличение количества вакансий для Michelson в четвертом квартале.
  • Последнее приобретение закрывается только в конце октября.

Michelson переходит на рыночные договоры аренды

В этом году в Майкельсоне были отмечены некоторые рыночные договоры аренды, что привело к снижению NPI из года в год.

Это обычное явление, когда договоры аренды очень длительные и с фиксированным увеличением. Это может создать большое расхождение между рыночной арендной платой и арендной платой. В данном случае аренда Майкельсона превысила рыночную. Это приводит к значительному снижению арендной платы при продлении в этом году.

Увеличение количества вакансий в четвертом квартале

Заполняемость Michelson упала с 96% в третьем квартале до 90,1% в четвертом квартале. Руководство заявляет, что предыдущий арендатор освободил помещение в октябре без замены.

Во время разговора с аналитиком руководство упомянуло, что арендатор уже выстроился в очередь, чтобы занять пространство, и соглашение ожидает подписания. Руководство отказалось, поскольку арендатор был одним из крупнейших коворкинг-операторов в мире.

* кашляет * WeWork * кашляет *

Руководство было обеспокоено его кредитоспособностью из-за серьезных финансовых проблем.

Таким образом, это привело к снижению заполняемости в течение четверть почти 6% у Михельсона. В настоящее время руководство пытается заполнить пространство и представляет, что уже есть некоторые потенциальные клиенты, которые его рассматривают.

Последнее приобретение закрывается только в конце октября

Последний эффект связан с недавним приобретением Capitol завершается в конце октября, в то время как новые выпущенные единицы имеют право на распределяемый доход за весь квартал.

Таким образом, существует эффект разводнения, поскольку Capitol вносил доход только в течение 2/3 месяцев, в то время как расширенная база единиц составляет имеет право на получение дохода за все 3 месяца. Этот эффект должен нормализоваться в следующем квартале.

Возврат арендной платы на 12,1% (без учета Майкельсона)

Импульс аренды в REIT оставался сильным. Возврат арендной платы в размере 12,1% для существующих договоров аренды без учета Майкельсона весьма впечатляет.

Если включить Майкельсона, оно упадет до 0,5%.

Скоро появится полугодовая отчетность

Я спросил, ДОЛЖЕН ли и как быть принят полугодовая отчетность. Руководство уже вынесло решение на рассмотрение совета, и оно должно быть принято в будущем, как только SGX прояснит определенные правила.

Интересно, что команда по связям с инвесторами думает о замене сокращенного контакта с отчетами другими мероприятиями по обучению инвесторов, что, на мой взгляд, особенно полезно для инвесторов, незнакомых с рынком недвижимости США.

Включение в индекс стимулирует переоценка

Как упоминалось ранее, ДОЛЖНА присоединиться к индексу FTSE EPRA Nareit Global Developed Index в декабре. Если вам интересно, почему включение индекса так желательно, мои друзья из Probutterfly взглянули на него, используя MUST в качестве примера. Это соответствует моей точке зрения о том, почему размер имеет значение для REIT.

Мои мысли

О деятельности REIT

Одна вещь, которая меня всегда впечатляла в команде Manulife US REIT по управлению и связям с инвесторами, — это их искренность и готовность взаимодействовать с инвесторами, чему я бы хотел, чтобы другие REIT подражали , Это было частью того, почему я был готов дать им шанс, когда инвестировал в начале 2019 года.

Хотя результаты на первый взгляд были немного разочаровывающими, я считаю, что приведенные причины разумны. А пока я готов дать им повод для сомнений и продолжать соблюдать REIT. Следующий отчетный период будет иметь решающее значение, чтобы увидеть, смогут ли они и дальше выполнять свои обещания.

При текущей оценке ДОЛЖЕН

При DPU около 6 центов и чистой стоимости активов 80 центов ОБЯЗАТЕЛЬНО имеет торговую доходность 5,8% и цену книги 1,3. Я бы сказал, что они торгуются с завышенной оценкой. Я лично не буду стремиться к расширению своей позиции, однако это будет способствовать…

О потенциальных приобретениях

Учитывая то, как проводился звонок аналитикам и брифинг для СМИ, я понимаю ощущение, что мы можем ожидать еще одно приобретение в ближайшее время, возможно, в 1П2020. Учитывая благоприятную стоимость капитала, я думаю, что это тоже имеет смысл.

Конечно, это чистое предположение, и оно может не осуществиться.