Основные результаты CapitaLand Retail China Trust (CRCT)
Как обычно, вот некоторые основные моменты.
DPU за 4 квартал не изменился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, за финансовый год DPU вырос на 2,1%

Пока DPU был плоским в четвертом квартале и только на 2,1% в годовом исчислении (без учета распределения капитала), если внимательно изучить финансовые показатели, можно увидеть, что REIT предпочел сохранить 5,25 млн долларов или около 5% дохода, доступного для распределения в этом году. Это контрастирует с 2018 финансовым годом, когда выплаты составляли 100%.
На брифинге для аналитиков руководство объясняет, что этот шаг был предпринят для поддержки DPU в жестких торговых условиях, возникших в результате потери дохода в результате продажи активов CapitaMall Erqi.
Если бы вы предположили 100% выплату для сопоставимости, DPU за 4 квартал и 2019 финансовый год составила бы около 2,41 цента и 9,87 цента соответственно. Это представляет собой увеличение DPU на 3% и 2,8% в 4 квартале и 2019 финансовом году соответственно.
Набор результатов, достойный похвалы.
Держатели паев могут рассчитывать на выплату DPU в размере 3,61 центов с Ex- дата 14 февраля . Убедитесь, что вы владеете этими паями на 13 февраля , чтобы иметь право на распределение.
Разумное управление капиталом

Сильные основы портфолио и возврат арендной платы в основные свойства

Ключевые объекты REIT, такие как Xizhimen, Wangjing, Grand Canyon, Xinnan и Rock Square, показали прирост стоимости в течение года, что свидетельствует о хорошем основы управления и рынка. Ставки капитализации кажутся разумными.
Исключая недавно приобретенные торговые центры и торговые центры, выставленные на продажу, только CapitaMall Qibao и CapitaMall Minzhongleyuan вызывают обеспокоенность.
На брифинге для аналитиков руководство говорит, что REIT активно действует. работает с местными властями над продажей Минчжунлеуаня. Торговый центр также делают покупки для потенциальных покупателей, только ситуация в Ухане не помогает.
REIT меняет состав арендаторов в Qibao, перейдя от моды к мероприятиям, ориентированным на детей. Это приведет к отрицательному возврату арендной платы и оценке в краткосрочной перспективе.
С точки зрения влияния на портфолио, эти два торговых центра, к счастью, несущественны.


Возврат аренды в основных торговых центрах остаются положительными, за исключением Qibao и Minzhongleyuan.

Профиль аренды REIT вызывает некоторое беспокойство, поскольку в этом году необходимо продлить 35% договоров аренды.
Восстановление портфеля
В 2019 году CRCT претерпевает агрессивную реконструкцию с несколькими продажами. неэффективных торговых центров и приобретений у спонсора CapitaLand.
Распродажа CapitaMall Erqi

Вот краткое описание продажи:
- Этот торговый центр был сдан в главную аренду оператору универмага, который досрочно расторг основной договор аренды. Октябрь 2019 г.
- Чистая прибыль от продажи составляет $ 12,7 млн, при этом предполагаемая стоимость недвижимости на 20,5% выше оценки.
- Здание довольно старое и скоро потребует значительных капиталовложений. , Продажа фактически позволяет избежать этих расходов.
- На брифинге для аналитиков аналитик спросил, рассматривается ли перепланировка в качестве варианта. Ответ руководства заключался в том, что рентабельность инвестиций в перепланировку не кажется привлекательной с учетом краткосрочной аренды земли и продления срока окупаемости инвестиций.


Влияние проформы DPU и NAV указано выше: DPU за 2019 финансовый год упал до 9,33c, а NAV увеличился до 1,58 доллара США.
Руководству необходимо будет изменить выручку от продажи и вскоре найти подходящее приобретение, чтобы поддержать потерю DPU. В ближайшей перспективе удержанный доход и плата за выход помогут смягчить падение DPU.
Приобретения у CapitaLand в трубопроводе
Был задан вопрос о призыве аналитиков к дальнейшим приобретениям и росту, будет ли это предложение спонсора или сторонней организации.
Руководство подтвердило гигантскую платформу CapitaLand в Китае и свое желание повторно использовать капитал, как было выражено в их Дне инвестора в прошлом году, и о желании CRCT расти. Таким образом, эти две цели совпадают.
Естественно, руководство не раскрывает деталей.
Мои мысли
О результатах
В целом хороший набор результатов. DPU вырос, несмотря на отток в портфеле, в отличие от недавних результатов, таких как AREIT и Manulife US REIT, в которых наблюдалось снижение количества DPU после приобретения.
О продаже CapitaMall Erqi
И снова хорошая продажа. Эрки некоторое время не работал. Неудивительно, что главный арендатор расторг договор аренды. Единственное, что можно надеяться — менеджмент направит капитал на приобретение нового торгового центра.
По текущей оценке
Учитывая скорректированный DPU в 9,87 центов и чистую стоимость активов в 1,58 доллара (включая DPU), CRCT торгуется с доходностью 6,5% и ценой к балансовой стоимости 0,96.
По текущим оценкам, стоимость этого REIT возрастает. В зависимости от вашего уровня терпения, я думаю, что инвесторы, не имеющие позиций в REIT, могут рассмотреть вопрос о первоначальной позиции в REIT.
Однако, учитывая то, как идут дела в Китае, нам, возможно, следует воздержаться от покупок на данный момент. Я думаю, что интересная точка входа будет в районе 1,40 доллара, что близко к моей базовой стоимости. Еще неизвестно, упадет ли цена за единицу до этого минимума.
Лично я не буду увеличивать свою позицию из-за размера позиции и желания перебалансировать свой портфель в сторону роста. Однако я тоже не буду продавать.