Основные результаты CapitaLand Retail China Trust (CRCT)

CapitaLand Retail China Trust ( CRCT), еще одна моя должность, на этой неделе опубликовала свои последние финансовые результаты за год.

Как обычно, вот некоторые основные моменты.

DPU за 4 квартал не изменился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, за финансовый год DPU вырос на 2,1%

Пока DPU был плоским в четвертом квартале и только на 2,1% в годовом исчислении (без учета распределения капитала), если внимательно изучить финансовые показатели, можно увидеть, что REIT предпочел сохранить 5,25 млн долларов или около 5% дохода, доступного для распределения в этом году. Это контрастирует с 2018 финансовым годом, когда выплаты составляли 100%.

На брифинге для аналитиков руководство объясняет, что этот шаг был предпринят для поддержки DPU в жестких торговых условиях, возникших в результате  потери дохода в результате продажи активов CapitaMall Erqi.

Если бы вы предположили 100% выплату для сопоставимости, DPU за 4 квартал и 2019 финансовый год составила бы около 2,41 цента и 9,87 цента соответственно. Это представляет собой увеличение DPU на 3% и 2,8% в 4 квартале и 2019 финансовом году соответственно.

Набор результатов, достойный похвалы.

Держатели паев могут рассчитывать на выплату DPU в размере 3,61 центов с Ex- дата 14 февраля . Убедитесь, что вы владеете этими паями на 13 февраля , чтобы иметь право на распределение.

Разумное управление капиталом

Сильные основы портфолио и возврат арендной платы в основные свойства

Ключевые объекты REIT, такие как Xizhimen, Wangjing, Grand Canyon, Xinnan и Rock Square, показали прирост стоимости в течение года, что свидетельствует о хорошем основы управления и рынка. Ставки капитализации кажутся разумными.

Исключая недавно приобретенные торговые центры и торговые центры, выставленные на продажу, только CapitaMall Qibao и CapitaMall Minzhongleyuan вызывают обеспокоенность.

На брифинге для аналитиков руководство говорит, что REIT активно действует. работает с местными властями над продажей Минчжунлеуаня. Торговый центр также делают покупки для потенциальных покупателей, только ситуация в Ухане не помогает.

REIT меняет состав арендаторов в Qibao, перейдя от моды к мероприятиям, ориентированным на детей. Это приведет к отрицательному возврату арендной платы и оценке в краткосрочной перспективе.

С точки зрения влияния на портфолио, эти два торговых центра, к счастью, несущественны.

Возврат аренды в основных торговых центрах остаются положительными, за исключением Qibao и Minzhongleyuan.

Профиль аренды REIT вызывает некоторое беспокойство, поскольку в этом году необходимо продлить 35% договоров аренды.

Восстановление портфеля

В 2019 году CRCT претерпевает агрессивную реконструкцию с несколькими продажами. неэффективных торговых центров и приобретений у спонсора CapitaLand.

Распродажа CapitaMall Erqi

Вот краткое описание продажи:

  • Этот торговый центр был сдан в главную аренду оператору универмага, который досрочно расторг основной договор аренды. Октябрь 2019 г.
  • Чистая прибыль от продажи составляет $ 12,7 млн, при этом предполагаемая стоимость недвижимости на 20,5% выше оценки.
  • Здание довольно старое и скоро потребует значительных капиталовложений. , Продажа фактически позволяет избежать этих расходов.
  • На брифинге для аналитиков аналитик спросил, рассматривается ли перепланировка в качестве варианта. Ответ руководства заключался в том, что рентабельность инвестиций в перепланировку не кажется привлекательной с учетом краткосрочной аренды земли и продления срока окупаемости инвестиций.

Влияние проформы DPU и NAV указано выше: DPU за 2019 финансовый год упал до 9,33c, а NAV увеличился до 1,58 доллара США.

Руководству необходимо будет изменить выручку от продажи и вскоре найти подходящее приобретение, чтобы поддержать потерю DPU. В ближайшей перспективе удержанный доход и плата за выход помогут смягчить падение DPU.

Приобретения у CapitaLand в трубопроводе

Был задан вопрос о призыве аналитиков к дальнейшим приобретениям и росту, будет ли это предложение спонсора или сторонней организации.

Руководство подтвердило гигантскую платформу CapitaLand в Китае и свое желание повторно использовать капитал, как было выражено в их Дне инвестора в прошлом году, и о желании CRCT расти. Таким образом, эти две цели совпадают.

Естественно, руководство не раскрывает деталей.

Мои мысли

О результатах

В целом хороший набор результатов. DPU вырос, несмотря на отток в портфеле, в отличие от недавних результатов, таких как AREIT и Manulife US REIT, в которых наблюдалось снижение количества DPU после приобретения.

О продаже CapitaMall Erqi

И снова хорошая продажа. Эрки некоторое время не работал. Неудивительно, что главный арендатор расторг договор аренды. Единственное, что можно надеяться — менеджмент направит капитал на приобретение нового торгового центра.

По текущей оценке

Учитывая скорректированный DPU в 9,87 центов и чистую стоимость активов в 1,58 доллара (включая DPU), CRCT торгуется с доходностью 6,5% и ценой к балансовой стоимости 0,96.

По текущим оценкам, стоимость этого REIT возрастает. В зависимости от вашего уровня терпения, я думаю, что инвесторы, не имеющие позиций в REIT, могут рассмотреть вопрос о первоначальной позиции в REIT.

Однако, учитывая то, как идут дела в Китае, нам, возможно, следует воздержаться от покупок на данный момент. Я думаю, что интересная точка входа будет в районе 1,40 доллара, что близко к моей базовой стоимости. Еще неизвестно, упадет ли цена за единицу до этого минимума.

Лично я не буду увеличивать свою позицию из-за размера позиции и желания перебалансировать свой портфель в сторону роста. Однако я тоже не буду продавать.