Краткое примечание: слияние коммерческих компаний REIT и гостиничного фонда OUE

OUE Commercial REIT (C-REIT) и OUE Hospitality Trust (H-Trust) объявили о мега слияние, при котором C-REIT поглощает H-Trust. Учитывая изворотливую историю OUE как спонсора REIT, мне было интересно узнать, будет ли это слияние выгодно для C-REIT и H-Trust Unitholders. Вот мои выводы.

Сводка слияния

Информацию об объявлении слияния можно найти здесь (C-REIT) и здесь (H-Trust)

Рассмотрение

Слияние будет осуществляться по схеме организации, при этом C-REIT выдаст 1.3583 единиц и 0,04075 доллара США наличными за скрепленную ценную бумагу H-Trust.

Используя последнюю цену C-REIT в 52 цента, это означает, что вознаграждение составит примерно 75 центов за единицу H-Trust . Это представляет собой небольшую премию на 1,5 цента или 2% по сравнению с последней ценой единицы H-Trust в 73,5 цента.

Также обратите внимание, что в иллюстративном соображении, упомянутом в объявлении SGX, используется более высокий C-REIT за единицу цены 57 центов.

Финансирование

Денежное вознаграждение будет финансироваться за счет кредита C-REIT.

Ожидаемые сроки

Влияние на существующих инвесторов C-REIT

Давайте посмотрим, какое предварительное финансовое влияние на владельцев паев C-REIT оказывают различные финансовые показатели.

Метрика До слияния После слияния Изменить
DPU (центов) 3,41 3,48 Увеличение на 2%
СЧА на единицу (центов) 71 62 Снижение на 13%
Передача 39,3% 40,3% Увеличение на 1%

Цифры были рассчитаны на основе данных за 2018 финансовый год.

Как видите, слияние незначительное увеличение DPU для акционеров, но сильно разводняющая чистая стоимость активов на единицу. Это связано с тем, что единицы C-REIT выпускаются с огромной скидкой по сравнению с NAV для покупки недвижимости по справедливой стоимости.

Это похоже на то, что произошло во время выпуска прав C-REIT в прошлом году, который был настолько разрушительным для стоимости .

Влияние на существующих инвесторов H-Trust

Когда держатели паев C-REIT будут схвачены, давайте посмотрим, выиграют ли инвесторы H-Trust от этого слияния. Приведенные ниже цифры скорректированы на 1,3583 единицы и не учитывают денежное вознаграждение, которое должно быть получено.

Показатель До слияния После слияния Изменить
DPU (центов) 4,99 4,73 Уменьшение на 5,2%
Скорректированный DPU (центов) 4,93 4,73 Снижение на 4,1%
СЧА на единицу (центов) 75 84 Увеличение на 12%

Я не очень понимал, как DPU после слияния вычислялся менеджментом H-Trust, поэтому вместо этого я провел свои собственные вычисления. Скорректированный DPU относится к DPU, скорректированному для отражения структуры платы за управление C-REIT. Как вы можете видеть выше, слияние приводит к размыванию DPU, но в значительной степени увеличивает NAV, что прямо противоположно эффекту держателей паев C-REIT. Если вы дополнительно добавите 4 цента наличных за единицу, которые вы получаете как инвестор H-Trust, я бы сказал, что это неплохая сделка для вас.

Мои мысли

Я жаль инвесторов C-REIT за то, что их снова обманули так скоро после катастрофического выпуска прав в прошлом году. Что касается инвесторов H-Trust, то, похоже, у вас все будет хорошо.

Стремление стать REIT с мегаполисами

Я считаю, что это слияние в значительной степени мотивировано желанием руководства считаться Mega Cap REIT.

Если REIT получает значительную рыночную капитализацию и активы под управлением, они могут иметь больше инструментов на их распоряжение. Примеры включают возможность застройки новых объектов недвижимости, возможность выпускать облигации по более низким процентным ставкам, получить доступ к большему количеству институциональных фондов для частных размещений и т. Д.

Трудно сказать, имеют ли объекты синергизм друг с другом. Это, безусловно, затрудняет оценку комбинированного REIT из-за сочетания в нем офисных и гостиничных услуг.

Очень хитрый

Я просматривал слайды C-REIT и понял, что руководство исключило из слайдов все негативные эффекты слияния (увеличение доли заемных средств до 40,3%, снижение чистой стоимости активов) и просто продвигало положительные моменты. Мне пришлось погрузиться в длинный документ с объявлением, чтобы найти эти детали, документ, который инвесторы вряд ли прочтут.

Это оставляет на меня очень плохое впечатление.

Высокий уровень подготовки. — еще одна проблема с правами после слияния?

Это слияние поднимает заемный капитал выше критического порога в 40% после слияния. Хотя это все еще находится в рамках регулирования MAS в отношении заемных средств в размере 45%, большинство инвесторов обычно ожидают нового увеличения капитала, если REIT пересекает уровень заемных средств в 40%. В ответ REIT может продолжать торговать со значительным дисконтом по отношению к NAV.

Сбудется ли это, покажет время.

Потенциальная возможность арбитража

слияние может создать возможности для арбитража в зависимости от движения цен акций. В идеальном мире акции C-REIT и H-Trust должны торговаться синхронно по следующей формуле:

Цена H-Trust = 1,3583 x Цена C-REIT + 4,075 цента

Таким образом, если есть какие-либо существенные расхождения в ценах ближе к дате закрытия слияния, возможно, стоит обратить внимание на сделку.