Краткое примечание: слияние коммерческих компаний REIT и гостиничного фонда OUE
Сводка слияния
Информацию об объявлении слияния можно найти здесь (C-REIT) и здесь (H-Trust)
Рассмотрение
Слияние будет осуществляться по схеме организации, при этом C-REIT выдаст 1.3583 единиц и 0,04075 доллара США наличными за скрепленную ценную бумагу H-Trust.
Используя последнюю цену C-REIT в 52 цента, это означает, что вознаграждение составит примерно 75 центов за единицу H-Trust . Это представляет собой небольшую премию на 1,5 цента или 2% по сравнению с последней ценой единицы H-Trust в 73,5 цента.
Также обратите внимание, что в иллюстративном соображении, упомянутом в объявлении SGX, используется более высокий C-REIT за единицу цены 57 центов.
Финансирование
Денежное вознаграждение будет финансироваться за счет кредита C-REIT.
Ожидаемые сроки
Влияние на существующих инвесторов C-REIT
Давайте посмотрим, какое предварительное финансовое влияние на владельцев паев C-REIT оказывают различные финансовые показатели.
| Метрика | До слияния | После слияния | Изменить |
| DPU (центов) | 3,41 | 3,48 | Увеличение на 2% |
| СЧА на единицу (центов) | 71 | 62 | Снижение на 13% |
| Передача | 39,3% | 40,3% | Увеличение на 1% |
Цифры были рассчитаны на основе данных за 2018 финансовый год.
Как видите, слияние незначительное увеличение DPU для акционеров, но сильно разводняющая чистая стоимость активов на единицу. Это связано с тем, что единицы C-REIT выпускаются с огромной скидкой по сравнению с NAV для покупки недвижимости по справедливой стоимости.
Это похоже на то, что произошло во время выпуска прав C-REIT в прошлом году, который был настолько разрушительным для стоимости .
Влияние на существующих инвесторов H-Trust
Когда держатели паев C-REIT будут схвачены, давайте посмотрим, выиграют ли инвесторы H-Trust от этого слияния. Приведенные ниже цифры скорректированы на 1,3583 единицы и не учитывают денежное вознаграждение, которое должно быть получено.
| Показатель | До слияния | После слияния | Изменить |
| DPU (центов) | 4,99 | 4,73 | Уменьшение на 5,2% |
| Скорректированный DPU (центов) | 4,93 | 4,73 | Снижение на 4,1% |
| СЧА на единицу (центов) | 75 | 84 | Увеличение на 12% |
Я не очень понимал, как DPU после слияния вычислялся менеджментом H-Trust, поэтому вместо этого я провел свои собственные вычисления. Скорректированный DPU относится к DPU, скорректированному для отражения структуры платы за управление C-REIT. Как вы можете видеть выше, слияние приводит к размыванию DPU, но в значительной степени увеличивает NAV, что прямо противоположно эффекту держателей паев C-REIT. Если вы дополнительно добавите 4 цента наличных за единицу, которые вы получаете как инвестор H-Trust, я бы сказал, что это неплохая сделка для вас.
Мои мысли
Я жаль инвесторов C-REIT за то, что их снова обманули так скоро после катастрофического выпуска прав в прошлом году. Что касается инвесторов H-Trust, то, похоже, у вас все будет хорошо.
Стремление стать REIT с мегаполисами
Я считаю, что это слияние в значительной степени мотивировано желанием руководства считаться Mega Cap REIT.
Если REIT получает значительную рыночную капитализацию и активы под управлением, они могут иметь больше инструментов на их распоряжение. Примеры включают возможность застройки новых объектов недвижимости, возможность выпускать облигации по более низким процентным ставкам, получить доступ к большему количеству институциональных фондов для частных размещений и т. Д.
Трудно сказать, имеют ли объекты синергизм друг с другом. Это, безусловно, затрудняет оценку комбинированного REIT из-за сочетания в нем офисных и гостиничных услуг.
Очень хитрый
Я просматривал слайды C-REIT и понял, что руководство исключило из слайдов все негативные эффекты слияния (увеличение доли заемных средств до 40,3%, снижение чистой стоимости активов) и просто продвигало положительные моменты. Мне пришлось погрузиться в длинный документ с объявлением, чтобы найти эти детали, документ, который инвесторы вряд ли прочтут.
Это оставляет на меня очень плохое впечатление.
Высокий уровень подготовки. — еще одна проблема с правами после слияния?
Это слияние поднимает заемный капитал выше критического порога в 40% после слияния. Хотя это все еще находится в рамках регулирования MAS в отношении заемных средств в размере 45%, большинство инвесторов обычно ожидают нового увеличения капитала, если REIT пересекает уровень заемных средств в 40%. В ответ REIT может продолжать торговать со значительным дисконтом по отношению к NAV.
Сбудется ли это, покажет время.
Потенциальная возможность арбитража
слияние может создать возможности для арбитража в зависимости от движения цен акций. В идеальном мире акции C-REIT и H-Trust должны торговаться синхронно по следующей формуле:
Цена H-Trust = 1,3583 x Цена C-REIT + 4,075 цента
Таким образом, если есть какие-либо существенные расхождения в ценах ближе к дате закрытия слияния, возможно, стоит обратить внимание на сделку.