Краткое примечание: новые генеральные соглашения об аренде для KL Properties компании Starhill Global REIT

Первое из предполагаемых основных договоров аренды повторные переговоры по Starhill Global REIT (SGR) достигли апогея вчера. Вчера REIT поделился деталями новых Основных договоров аренды для своих объектов KL (Starhill Gallery и Lot 10 Property).

Как владелец паев, я кровно заинтересован в том, чтобы углубиться в детали сделки. Итак, давайте посмотрим.

Подробная информация об основном соглашении об аренде

Соглашение включает два элемента, объединенных вместе — новый договор аренды и инициатива по расширению активов (AEI) .

Подробная информация об AEI

В галерее Starhill будет проводиться довольно значительный ремонт, в том числе обновленный вход в торговый центр , открытая общественная площадь для проведения мероприятий и, что немаловажно, преобразование 3 этажей в гостиничные номера в качестве расширения для YTL’s JW Marriott KL.

Ожидается, что AEI будет стоить SGR около 175 миллионов ринггитов и займет около 2 лет. AEI полностью финансируется за счет заемных средств и внутреннего оборотного капитала.

Подробная информация об аренде

Starhill Gallery будет сдана в аренду на условиях колоссальной 19,5-летней аренды, начиная с 52 млн. Ринггитов. папа со встроенным повышением арендной платы на 4,75% каждые 3 года.

Лот 10 С другой стороны, недвижимость будет сдана в аренду на 9 лет начиная с 33,7 млн ​​малайзийских ринггитов со встроенным повышением арендной платы на 6% каждые 3 года.

Из-за работ AEI будет предоставлена ​​ скидка с арендной платы в размере 26 млн малайзийских ринггитов. Главный арендатор из-за перебоев в работе торгового центра. Снижение арендного дохода будет нейтрализовано DPU, поскольку менеджер REIT берет часть своих управленческих сборов в единицах.

Финансовые последствия соглашений

DPU Neutral

Как упоминалось ранее, соглашение является нейтральным DPU.

Небольшое падение / отсутствие падения NAV, небольшое увеличение передачи


Обратите внимание, что эти цифры проиллюстрированы с использованием данных за год, закончившийся 30 июня 2018 года, которым на момент вступления в силу этих соглашений исполнился 1 год

СЧА снизится с 91 цента до 90 центов. Если вы используете чистую стоимость активов за второй квартал 2019 года в размере 90 центов, то на самом деле это не повлияет на чистую стоимость активов. Прирост заемных средств увеличился на 1,2%.

Более длительный средневзвешенный срок аренды (WALE)

Более длительный срок аренды дает REIT более заметную прибыль, при этом WALE с 5,7 лет и 4,2 года по NLA и валовой арендной плате соответственно до 9,8 лет и 6,4 года.

Основной риск — непредвиденные задержки в завершении AEI

Если AEI в Starhill Gallery неожиданно задержится более чем на 2 года, скидка в размере 26 млн ринггитов будет продолжена. Это задержит увеличение дохода от аренды в процессе.

Заключительные мысли

Короче говоря, инвесторы не получают больших изменений в DPU и NAV, новый актив, расширяя при этом WALE REIT. Хотя это и неинтересно, в целом это положительный момент для таких долгосрочных инвесторов, как я. Увеличив свою позицию в SGR еще на 10 000 единиц в начале этого месяца, я весьма доволен этой новостью.

А теперь давайте продлим срок аренды Toshin Master.