Keppel-KBS US REIT и основные результаты

Keppel-KBS US REIT (KORE) провела свое первое годовое собрание акционеров вчера днем ​​в конференц-центре Suntec. Накануне компания также объявила результаты за первый квартал.

KORE — одна из моих новых позиций в портфеле, которая в этом году показала хорошие результаты. В прошлом году менеджмент вызвал много критики из-за проблемы размывающих прав, поэтому мне нужно будет внимательно следить за этим REIT. Для этого я вчера присутствовал на общем собрании акционеров, и вот несколько основных моментов.

Финансовые и операционные показатели

Генеральный директор Дэвид Снайдер показал участникам слайд колода во время встречи, а также кратко рассказал о результатах деятельности за первый квартал 2019 года.

Financials & Capital Management

Результаты KORE в значительной степени совпадают с прогнозом IPO, а падение в комнате означает «слон в комнате» в DPU в связи с проблемой разводнения прав, упомянутой ранее.

Очередной ГОСА Мано Сабнани поставил ряд вопросов о высоком уровне расходов на недвижимость, на которые приходится 40% доходов. Если углубиться в раскрытие информации о примечаниях, большая часть расходов связана с налогами на недвижимость (12 709 долларов) и прочими расходами на имущество (11 578 долларов). На вопрос о характере прочих расходов на недвижимость и о кажущихся высоких налогах на недвижимость руководство дало очень общий ответ относительно того, почему они так высоки.

Примечание для себя, чтобы проверить эти проценты в Manulife US REIT.

Q1

Фактическая доходность рассчитана на основе цены за единицу в 70 центов по состоянию на 31 марта 

Честно говоря, этот слайд совершенно бессмыслен с точки зрения сравнения из-за приобретений в четвертом квартале 2018 года и первом квартале 2019 года. Просто обратите внимание на DPU в 1,5 цента, что в годовом исчислении составляет около 8% на основе 74,5 цента, вчерашнего закрытия цена.

Срок погашения долга относительно нормальный — 3,6 года, при этом срок погашения долга незначительный в 2019-2020 годах. Долг составляет около 77% с фиксированной процентной ставкой в ​​4,7 раза. Средняя стоимость долга составляет 3,76%.

Заработок составляет 38,1%, что по-прежнему приемлемо, но находится на высоком уровне, особенно с учетом агрессивных планов роста REIT, о которых я расскажу позже.

Обзор портфолио

Заполняемость портфеля составляет 92,1%. Г-н Снайдер объясняет, что основная причина не настаивать на 100% -ной загрузке заключалась в том, чтобы позволить REIT иметь большую гибкость и участвовать в потенциальных новых арендных платах. Я думаю, это имеет смысл только в том случае, если вы находитесь на ревущем бычьем рынке.

Держатель паев спросил об относительно низкой заполняемости Westmoor Center и 1800 West Loop South и о том, что руководство делает с этим. Г-н Снайдер упоминает, что это пригородные офисы, которым нужны улучшенные удобства для привлечения арендаторов. Руководство улучшило удобства отеля, например, кафе. В идеале, руководство надеется заполнить недвижимость арендатором, который хочет создать региональную штаб-квартиру.

Руководство также заявило, что их арендная плата все еще ниже рыночной, несмотря на встроенное повышение арендной платы. Когда я спросил их, насколько ниже, они представили цифру от 10 до 15%, в зависимости от контрольного показателя, с которым сравнивали. Мне это кажется необычно высоким, мне нужно посмотреть, действительно ли это отразится на возврате арендной платы.

В целом хорошо диверсифицировано с минимальной концентрацией арендаторов. WALE кажется относительно долгим — 5,2 года, особенно по сравнению с арендой офисов в Сингапуре.

Обзор рынка офисов в США

Историческое предложение и адсорбция офисов в США за последние 12 месяцев остаются на хорошем уровне: доля вакантных площадей составляет всего 9,8%. Следует отметить заметное увеличение чистых продаж в сфере недвижимости в 2019 году и в последующий период. Это может оказать понижательное давление на возврат арендной платы и новую арендную плату в будущем, если рынок не сможет поглотить предложение.

Проблема с правами

Учитывая разводняющий характер проблемы прав , неудивительно, что появилось много вопросов относительно мыслительного процесса, лежащего в основе проблемы прав.

Было объяснено, что это произошло из-за «идеального шторма» плохих новостей. Агрессивное повышение процентной ставки ФРС Джеромом Пауэллом, потенциальные проблемы с налоговым регулированием, которые приводят к 30-процентному удержанию налога на дивиденды, и торговая война с Китаем в совокупности снизили цены на единицу продукции. Частное размещение было исключено из-за большого объема финансирования, необходимого для портфеля Westpark.

Таким образом, руководство столкнулось с выбором — выпустить права на разводнение или упустить возможность приобрести портфель объектов недвижимости, который соответствовал требованиям. со стратегией роста. Они решили продолжить разводнение прав. Генеральный директор Keppel REIT Management г-н Пол Там (который является членом совета директоров) согласился с этой оценкой.

Это звучит логично, но почему такая огромная скидка? Это остается необъяснимым. Вероятно, мне также нужно проверить это объяснение.

Планы агрессивного роста

Часть встречи была посвящена вопросам, касающимся роста и приобретений.

Я спросил руководство, есть ли у них целевой размер AUM. Председатель Макмиллан упомянул, что у них нет цели, но в настоящее время они стремятся увеличить AUM на 20% в годовом исчислении.

Держатель паев также спросил о планах спонсора. На это было не так много света, вероятно, из-за того, что спонсор был частным фондом. Тем не менее, руководство также будет стремиться приобретать недвижимость на открытом рынке, а не только у Спонсора. Также было упомянуто, что есть 1-2 объекта недвижимости, которые они в настоящее время хотят приобрести в течение следующих 1-2 месяцев.

Разные вопросы

Некоторые держатели паев спрашивали некоторых, «чтобы узнать вас поближе». Вроде вопросов. Вот некоторые из наиболее интересных.

Почему листинг в Сингапуре?

Из крупнейших в мире мест для листинга на международном рынке REIT учитывались только США, Лондон и Сингапур. Япония, хотя и имеет больший рынок REIT, чем Сингапур, закрыта для иностранных менеджеров. Листинг в США не был идеальным из-за чрезвычайно малого размера REIT по сравнению с другими REIT в США. США также проявляют большой интерес к выходу на азиатские рынки капитала.

Таким образом, для руководства было несложно сделать листинг в Сингапуре.

Зачем называть себя KORE?

Мано в типичной манере задал забавный вопрос о том, почему REIT называет себя KORE, если это не прямая сокращенная форма имени REIT. По-видимому, это игра слова «Ядро» с буквой K, чтобы отразить Keppel, таким образом, чтобы сказать, что свойства REIT важны / необходимы.

Заключительные мысли

С такой агрессивный целевой показатель AUM и небольшой запас по долгам, с которым можно поиграть, вполне вероятно, что KORE вскоре снова придется искать средства на фондовых рынках. Будет ли это в форме размещения или прав, покажет время. Учитывая, что их первая эмиссия прав была разводняющей по DPU, мне, вероятно, нужно будет выделить больше средств для решения любых проблем с правами.

С другой стороны, доходность REIT по-прежнему довольно высока: моя доходность по себестоимости составляет около 10%, а торговая доходность — около 8%, поэтому они определенно платят вам тем временем.

Это REIT — это поистине классический случай оценки рисков и доходности инвестиций. Это REIT с потенциальной обратной стороной в будущем, но на данный момент имеет очень приличную торговую доходность. Ключевой вопрос, который вы должны задать себе перед инвестированием, заключается в следующем: оправдывают ли риски доход?