Почему размер важен для REIT

Если вы внимательно наблюдали за S — На рынке REIT в последние годы вы заметите, что REIT стремятся к росту. Это видно из множества слияний, которые произошли / будут происходить, таких как слияние Ascendas Hospitality — Ascott, слияние OUE Commercial — Hospitality и слияние ESR — Viva Industrial Trust. Если они не проводят слияния, они стремятся приобрести недвижимость, и здесь слишком много примеров, чтобы приводить их.

Учитывая все эти действия, кажется, подходящее время для объяснения этого явления и его значения для сектор S-REIT.

Почему размер имеет значение?

Самый простой способ объяснить это: как только REIT пересекает определенный порог размера, Менеджерам REIT легче работать. Достижение этого порога открывает действенный самостоятельный путь к дальнейшему росту. Давайте пройдемся по этому пути шаг за шагом.

1) Институциональный интерес

Институциональные инвесторы, такие как фонды, как правило, предъявляют минимальные требования к размеру и ликвидности, прежде чем они даже рассматривают ваш REIT для своего фонда. Чтобы проиллюстрировать это, давайте взглянем на входные требования для индекса FTSE EPRA / NAREIT, который считается золотым стандартом для индексов Real Estate / REIT, в качестве индикатора того, что институциональные инвесторы ищут в REIT.

Как видите, существуют требования к минимальному размеру (или рыночной капитализации) и минимальной ликвидности, которым должны удовлетворять REIT. На это тоже есть веские причины: если REIT слишком мал, покупка / продажа REIT крупным фондом может вызвать сейсмические сдвиги в цене единицы.

Таким образом, REIT должен достичь значительного размера. с рыночной капитализацией от 1,5 до 2 миллиардов, прежде чем институциональные инвесторы даже начнут рассматривать их как жизнеспособные инвестиции. Далее я объясню, почему это важно.

2) Премиальные оценки REIT

Как только вы привлечете институциональных инвесторов, вы начнете видеть, что этим REIT будут давать премиальные оценки.

Ярким примером является стремительный рост компании Frasers Logistics and Industrial Trust после того, как она присоединилась к индексу развития FTSE EPRA NAREIT в марте этого года,

Простое увеличение институционального интереса привело к переоценке REIT в сторону повышения. Вот список соотношений цены к книге некоторых из крупнейших S-REIT в Сингапуре.

Как видите, большая часть этих REIT с большой капитализацией торгуется с огромной надбавкой к книге, что помогает снизить стоимость капитала для менеджеров REIT.

3) Более низкая стоимость капитала

Как вы, возможно, знаете, REIT неорганически растут за счет заимствования денег или выпуска акций с целью сбора средств для покупки новой собственности. По мере вашего роста стоимость заимствования денег (в форме процентов) и выпуска акций (в форме распределения) обычно снижается. Давайте изучим каждый аспект индивидуально.

а) Стоимость долга

Как небольшой REIT, вас считают менее диверсифицированным и более рискованным. Естественный переход 1 арендатора оказывает более значительное влияние на небольшой REIT, чем на большой REIT. В результате вам обычно предлагается более высокая процентная ставка. Увеличение размеров ведет к снижению стоимости долга, что, в свою очередь, ведет к увеличению DPU.

b) Стоимость капитала

Как вы видели ранее в предыдущем разделе, крупные REIT имеют тенденцию быть ценится дороже книги. Это, в свою очередь, приводит к низким доходам при распределении. Низкая доходность от распределения побуждает менеджеров REIT использовать собственный капитал для привлечения средств, поскольку затраты очень низкие.

Если уточнить, если вы выпускаете акции с доходностью 4%, это похоже на обязательство платить инвестору 4% ежегодно. в будущем. По сравнению с выпуском акций под 8%, это намного дешевле.

4) Легче найти привлекательные приобретения

При невысокой стоимости капитала очень легко найти объекты, способствующие увеличению доходности и чистой чистой стоимости активов. Это потому, что полоса, которую вам нужно очистить, намного ниже, как показано на диаграмме. Эта простота помогает поддерживать рост REIT.

5) Легкость сбора средств

Этот момент играет важную роль в сочетании того факта, что институциональные инвесторы могут инвестировать в REIT при более низкой стоимости капитала. Доступ к институциональным фондам намного проще и быстрее, чем к фондам публичного рынка.

Если бы вы собирались привлекать акции на публичных рынках, вам нужно было бы направить уведомление инвесторам на внеочередном общем собрании, созвать внеочередное общее собрание получить одобрение, запустить выпуск прав, дать держателям паев время продать свои права, если они того пожелают, дать правообладателям время реализовать права, прежде чем окончательно закрыть сделку. Весь процесс может занять месяцы, и к этому времени возможность может упасть.

Сравните это с частным размещением с институциональными инвесторами, где вы можете запустить частное размещение и закрыть его в тот же день.

Также следует отметить, что выпуски прав обычно имеют большие скидки в размере 15-30% от текущей цены акций из-за требований андеррайтера. Таким образом, выпуск прав требует высокой стоимости капитала. Всего этого можно избежать с помощью частных размещений, которые обычно имеют меньшую скидку от 5 до 10%.

6) Возможность выполнять разработки

Если вы знакомы с Положениями MAS о REIT, вы знаете, что REIT разрешено выполнять работы по разработке только в размере до 10% от стоимости депонированной собственности.

Если вы являетесь небольшим REIT, объем разработки, который вам разрешается выполнять, обычно невелик. Вам, вероятно, разрешено выполнять небольшие улучшения активов, и это все. Новые разработки или капитальный ремонт существующих объектов, вероятно, не для вас.

Только когда вы будете такими большими, как Capitaland Mall Trust, вы сможете осуществить крупный проект реконструкции, такой как Funan (на фото выше). Наличие этой опции может быть полезным инструментом для менеджеров REIT, чтобы получить доступ к свойствам, для которых использовались недостаточные соотношения графиков.

7) Минимизировать влияние перепланировки / улучшения активов

К пункту 6 относится то, что размер смягчает влияние усовершенствований / перепланировки активов на DPU.

Представьте себе REIT. с 10 идентичными объектами недвижимости, приносящими равные суммы дохода от аренды. Если 1 из этих объектов будет переведен в автономный режим для реконструкции, DPU REIT упадет на 10%. Для гораздо большего REIT с 20 идентичными объектами DPU по сравнению с ним снизится только на 5%.

Это дает более крупным менеджерам REIT больше пространства для маневра для выполнения работ по перепланировке, не оказывая серьезного воздействия на DPU, пока объект находится в стадии реконструкции.

Все эти побочные эффекты могут быть достигнуты простым увеличением до значительного размера, что делает его привлекательным для менеджеров REIT.

Последствия для сектора S-REIT

Мы уже наблюдаем влияние на сектор S-REIT двух явлений.

Расширяющаяся пропасть в оценках между REIT с большой и малой капитализацией

Бесконечное ралли REIT с большой капитализацией, таких как Capitaland Mall Trust и Mapletree Industrial Trust, резко контрастирует с ограниченным ростом REIT с малой капитализацией, таких как IREIT Global и EC World REIT.

Увеличение числа слияний и поглощений REIT. активность

Как упоминалось ранее, в настоящее время редко проходит неделя, чтобы не было новостей о REIT M&A.

Последствия для инвесторов

Я явно выиграл во многом благодаря ралли S-REIT в этом году, поскольку мне довелось инвестировать в некоторые из REIT с более высокой капитализацией и подумать о их продаже.

REIT с большой капитализацией

После долгих размышлений, Я чувствую, что пока эти REIT с большой капитализацией торгуются с премией и продолжают быть надежными хранителями моих денег, я не буду их продавать. Это потому, что у них уже есть критическая масса и основы, необходимые для самостоятельного роста REIT. В результате они со временем перерастут в свои оценки.

Тем не менее, я не буду добавлять к ним по текущим ценам.

REIT со средней капитализацией

Это так. REIT со средней капитализацией, которые торгуются с небольшой премией, являются наиболее интересными инвестициями. Если эти REIT правильно разыграют свои карты, у них есть шанс вырасти на радар институциональных инвесторов и присоединиться к шумихе большой капитализации. Они также не торгуются по очень завышенным оценкам на данный момент, что дает инвесторам некоторую возможность запоздало присоединиться к шумихе.

Этот тезис был реализован для двух моих холдингов — AIMS APAC REIT и Manulife US REIT в последнее время, так как я вижу, что они приближаются к небольшим новостям ..

REIT с малой капитализацией

Я считаю, что инвесторам следует быть инвесторами в отношении REIT с малой капитализацией, которые торгуются ниже балансовой стоимости. обеспокоен,. Скорее всего, они и дальше будут томиться в безвестности, и им понадобится что-то радикальное, например, их захватит более крупный REIT, чтобы когда-либо вывести их из сна.

Меня беспокоит, что вероятность серьезных событий за последний год увеличилась. также неясно, будет ли это выгодно для инвесторов. Мы стали свидетелями слияния OUE Commercial REIT и Hospitality Trust, которое, на мой взгляд, было вызвано исключительно желанием вырасти любой ценой. Об этом свидетельствует разрушение стоимости коммерческих REIT-инвесторов OUE, с которыми столкнулись в ходе слияния.

Я, конечно, надеюсь, что такое слияние будет единичным случаем и не будет тем, чему другие REIT будут стремиться подражать.