Почему нельзя полностью доверять независимым оценочным отчетам

Как инвесторы, мы полагаемся на профессиональное мнение различных источников для принятия обоснованных инвестиционных решений. Один из этих источников, особенно в качестве инвесторов REIT / недвижимости, — это отчеты о независимых оценках, составленные профессиональными оценщиками. Эти отчеты об оценке имеют огромное влияние на оценку REIT и запасов недвижимости, поскольку они влияют на важное соотношение: соотношение цены к балансовой стоимости. Это соотношение рассчитывается по следующей формуле: Цена к балансовой стоимости = цена / балансовая стоимость

Поскольку инвестиционная недвижимость учитывается в бухгалтерских книгах по справедливой стоимости, увеличение стоимости приведет к увеличению балансовой стоимости и уменьшению коэффициента PB. И наоборот, если имеет место снижение оценки.

Большинство инвесторов REIT используют этот коэффициент в качестве важного ориентира для определения того, является ли REIT завышенной или заниженной. Таким образом, важно понимать, как создаются эти оценочные отчеты.

Что еще более важно, вы должны знать, почему вы не можете полностью доверять этим отчетам.

True Value или Fairy Dust?

Я внимательно следил за сагой о реструктуризации Hyflux, и этот пост был фактически вдохновлен ею.

Hyflux недавно сообщил об обесценении своей продукции в размере 916 млн сингапурских долларов. Проект Туаспринг и другие активы. По словам Оливии Лам, актив был отражен на его балансе примерно на сумму 1,3 млрд сингапурских долларов. Этот платеж представляет собой потерю стоимости более чем на 70%.

В статье упоминалось, что оценка была основана на недавнем исследовании рынка, проведенном K4K Training and Advisory. Это был тот же консультант, который провел исследование рынка в поддержку оценки Tuaspring, проведенной Hyflux в 2016 году.

Так как же актив, по сообщениям, стоимостью 1,3 млрд сингапурских долларов, потерял 70% своей стоимости за короткий период в 3 года?

Одной из причин может быть то, что рынок электроэнергии в Сингапуре значительно ухудшился с 2016 года, что привело к снижению стоимости. Эта причина затрагивает общую проблему с оценками: По сути, оценки — это наилучшие предположения по стоимости.

Другая причина может быть гораздо более зловещей. Индустрия профессиональных консалтинговых услуг изначально спроектирована так, чтобы иметь конфликт интересов между клиентом и консультантом.

Оценки являются приблизительными

Чтобы понять, почему отчеты об оценке являются приблизительными, позвольте мне объяснить процесс и методы оценки, обычно используемые профессиональными оценщиками недвижимости для определения стоимости. Обычно существует 3 метода оценки: Доходный подход, Рыночный подход и Затратный подход .

Доходный подход

Доходный подход по существу относится к методу оценки дисконтированного денежного потока. Спроецируйте поток будущих денежных потоков и дисконтируйте их до приведенной стоимости, чтобы определить оценку актива.

Если вы знакомы с DCF, все это упражнение представляет собой целый набор оценок. Список оценок включает Темпы роста доходов , Темпы роста расходов , Ставка дисконтирования , Окончательные темпы роста. и т. д. Каждая смета может быть скорректирована и обоснована оценщиком на основании своего профессионального мнения. Этот метод также обычно во многом полагается на прошлые результаты, являющиеся хорошим индикатором будущих результатов.

Этот подход лучше всего, когда актив имеет очень четкую видимость будущих денежных потоков, таких как облигации. К сожалению, не многие ресурсы могут дать вам такую ​​ясность. Таким образом, для определения оценки требуется много оценок.

Рыночный подход

Рыночный подход относится к оценке, основанной на том, сколько рынок готов заплатить за аналогичный актив. Типичный пример — рынок жилой недвижимости; Вы оцениваете стоимость 5-комнатной квартиры в Tampines на основе недавних аналогичных сделок по продаже в Tampines.

Этот подход лучше всего подходит, когда актив не является уникальным и имеет частые аналогичные транзакции на рынке, на которые можно ссылаться. Даже в этом случае ваша оценка очень сильно зависит от текущих настроений на рынке. Рациональны ли покупатели в оценке приобретаемой недвижимости? Или они FOMO-ing (Fear Of Missing Out) и опрометчиво взвинчивают цену?

Другая проблема этого подхода заключается в том, что уникальные и специализированные объекты недвижимости практически не имеют аналогичных рыночных сделок. Таким образом, для такого объекта, как Tuaspring, этот подход может быть неприменим.

Затратный подход

Затратный подход или метод восстановительной стоимости, значения недвижимость, основанная на стоимости создания актива аналогичной полезности. Обычно это включает в себя анализ и корректировку затрат на строительство, понесенных компанией, с учетом текущих рыночных условий.

Из трех подходов этот подход является для меня одним из наиболее сложных. По сути, вы получаете рыночную оценку с использованием исторической стоимости с небольшой корректировкой. Хотя эти исходные данные для оценки очень надежны, поскольку стоимость — это реальные цифры, я сомневаюсь в полезности этого метода, поскольку он не учитывает потенциальную прибыль от актива.

Этот метод подразумевает, что переход, который я трачу на сделайте актив, тем он ценнее. Если вы переоцените рентабельность инвестиций в актив, этот подход потенциально бесполезен.

Как оценщики используют эти методы для оценки

Проведя оценку этих отчетов об оценке в моей предыдущей жизни Как внешний аудитор, я могу сказать вам с некоторой уверенностью, как достигаются эти оценки. Я проиллюстрирую это своим предположением о том, как они оценили растение Туаспринг.

Оценщики начинают с попытки провести оценку на основе трех доступных им методов. Оценки могут быть следующими:

Это очень типичный сценарий для недавно построенный актив специализированного характера. Доходный подход даст ужасную оценку, так как актив работает всего 1-3 года, и он все еще работает через все свои зарождающиеся проблемы. Рыночный подход не даст результатов из-за отсутствия аналогичных активов, в то время как стоимостной подход просто возвращает значение, очень близкое к стоимости.

Столкнувшись с этим сценарием, вполне вероятно, что оценщики отклонили доходный подход, поскольку он «слишком низок» (да, я слышал это в качестве объяснения от оценщика раньше) и остановились на стоимостном подходе. вместо 1,3 миллиарда долларов.

Хотите, я еще больше взорву вам голову? В случае, когда вы можете разделить актив на отдельные части для независимой оценки, оценщик может оценить каждую часть, используя другой подход, а затем сложить все вместе, чтобы получить мерзкую ценность.

Что это означает?

Чтобы сделать оценку, вы используете набор оценок, чтобы получить до 3 различных оценок. Используя свое «профессиональное суждение», вы выбираете / смешиваете и сопоставляете оценки, чтобы прийти к расчетной окончательной стоимости. Существует так много мнений / суждений / неопределенностей по поводу оценки, что вы можете сказать только, что оценка представляет собой обоснованное предположение о стоимости.

Но это еще не все…

Отчасти проблема индустрии профессиональных услуг заключается в врожденном конфликте интересов в отрасли.

Компании платят этим профессионалам за оценку / аудит / консультации по различным вопросам. Это приводит к тому, что эти профессионалы хотя бы в некоторой степени подчиняются интересам своих клиентов.

«Слишком низкая оценка? Накачивайся, или я займусь другим делом. Отрицательное аудиторское заключение? Измените это, или я уволю вас и найму другого аудитора. Вы уловили идею.

Это давление присутствует всегда и в той или иной степени влияет на ценность. Хорошие специалисты могут хорошо провести тонкую грань между обслуживанием клиентов и профессионализмом. Более сомнительные консультанты могут быть более гибкими в своих профессиональных суждениях. В конечном счете, инвестор должен попытаться назвать чушь собачьей, когда вы это увидите.

Заключительные мысли

Мы, инвесторы, должны в некоторой степени доверять независимым оценочным отчетам как индикатору стоимость актива. Однако в конечном итоге нам необходимо понять, что эти отчеты основываются на суждениях и оценках, а не на фактах. Используйте их в качестве руководства, но научитесь формировать собственные взгляды и взгляды, прежде чем принимать инвестиционное решение. Это может сэкономить вам некоторые потери в процессе.