Основные моменты ежегодной лекции Mapletree

Одно из преимуществ получения образования Учебное заведение опять же — это возможность присутствовать на определенных беседах, проводимых на территории кампуса. Одним из таких выступлений на прошлой неделе была Ежегодная лекция Mapletree. Лекция, которую ежегодно проводит Mapletree Investments, открыта для публики, но с ограниченным количеством мест.

Профессор Тодд Синай из Wharton Business School провел в этом году лекцию под названием Последние тенденции на рынках недвижимости и некоторые другие Значение для инвесторов REIT . Профессор Синай возглавляет департамент недвижимости в бизнес-школе Wharton. Лекция также сопровождалась панельной дискуссией с участием трех других участников:

  • Чу Ои Йи, управляющий директор, глава сингапурского международного банковского обслуживания, UBS AG
  • Марк Чу, управляющий директор, соруководитель Азиатско-Тихоокеанского региона, Eastdil Secured
  • Майкл Смит, региональный генеральный директор по Европе и Америка, Mapletree Investments

Хотя его лекция была ориентирована на США, я думаю, что представленные идеи актуальны для всего мира. Итак, вот мое резюме лекции для вашего удовольствия от чтения.

Анализ макросреды

Профессор Синай начал с анализа макросреды, обращая особое внимание на 2 связанных показателя, которые традиционно связаны с оценкой собственности / REIT — процентные ставки и ставки капитализации.

Среда с низкой процентной ставкой

Как мы все знаем, низкие процентные ставки никуда не денутся. Центральные банки во всем мире очень сговорчивы, при этом некоторые центральные банки имеют отрицательные процентные ставки. В последние месяцы ФРС США также приостановила повышение ставок.

Сохранение низких процентных ставок позволяет легко брать деньги в долг по дешевке. В результате снижается и требуемая рентабельность инвестиций. Чтобы понять это, я верну рисунок, который я сделал для моей статьи «Почему размер имеет значение для REITs».

Если ваш стоимость капитала ниже (в данном случае стоимость заимствования), больше потенциальных инвестиций положительно для вас. В результате люди смогут покупать недвижимость по высоким ценам, что приведет к…

Сжатию предельных значений

Ставки капитализации относятся к чистому доходу от собственности, разделенному на рыночную стоимость собственности. Низкий коэффициент капитализации обычно указывает на завышение стоимости.

Как вы можете видеть здесь, предельные ставки в США близки к минимумам 2008 года.

Последствия

Профессор Синай считает, что мы в значительной степени выжали столько же дохода из собственности в США. Таким образом, любое дальнейшее сжатие предельных ставок основано исключительно на шумихе / FOMO.

Мы также знаем, что рынок недвижимости — это циклический рынок с подъемами и спадами. Таким образом, он считает, что мы должны стремиться снизить риски, изменив структуру нашего капитала (будь то REIT или личный долг), а именно:

  • Имея более длительные сроки погашения долга — вы этого не делаете. хотите иметь возможность рефинансировать свой долг во время рецессии. Просто спросите AIMS APAC REIT во время GFC.
  • Снижение вашего кредитного плеча — это сделает вас более устойчивым, если стоимость недвижимости снизится во время спада. Снижение стоимости приведет к увеличению заемных средств и подвергнет вас риску нарушения условий кредита.

Тенденции в сфере недвижимости

Вторая часть выступления была быстро охвачена обсуждением проф. взгляды на определенные тенденции в сфере недвижимости.

Эволюция розничной торговли

Будучи родом из страны, где розничной торговле очень угрожают Amazon и электронная коммерция, я был очень удивлен его взглядом на смерть розничной торговли в США. На самом деле он придерживается мнения, что розничная торговля в настоящее время претерпевает эволюцию, а не устаревание.

Он считает, что будущее розничной торговли станет в значительной степени экспериментальным, что сингапурские розничные REIT уже предвидели и перебалансировали к этому. Это видно по увеличению доли точек питания, спортзалов, студий и других центров экспериментальной деятельности, которые сейчас находятся в торговых центрах.

Некоторые интересные причины, приведенные профессором Синаем, включают:

  • Люди по своей природе социальные существа, делать все дома в одиночку — это то, что не многие люди могут сделать.
  • Согласно прогнозам, различные технические изобретения приведут к снижению социального взаимодействия. Эти опасения не оправдались.

Смерть офисов?

Удивительно, но профессор Синай был довольно медвежьим в отношении офисов. Он считает, что с появлением технологий и гибкого рабочего графика потребность в больших корпоративных офисах уменьшилась, поскольку сотрудники проводят в офисе меньше времени, чем когда-либо. Рост числа рабочих столов и WeWork является показателем этого.

В результате офисным REIT, возможно, потребуется найти способ развиваться, чтобы идти в ногу с этой тенденцией.

Rise of Logistics Properties and Datacentres

Профессор Синай также подчеркнул необходимо следить за тенденциями рынка, чтобы определить типы недвижимости, которые будут пользоваться спросом в будущем. Он использовал рост спроса на логистические объекты и центры обработки данных в качестве примеров мышления второго порядка. Рост электронной коммерции и Интернета стимулировал спрос на эти 2 типа собственности.

Возможности и риски

Панельная дискуссия

Большая часть панельной дискуссии была сосредоточена вокруг мышления 2-го и 3-го порядка на основе возникающих тенденций. Некоторые из интересных тенденций, которые могут стимулировать спрос на новые типы недвижимости, включают:

  • Доставка продуктов в тот же день — Холодильные склады?
  • Сокращение квартир в домашних условиях — Самостоятельное хранение?
    • Меньшие дома означают необходимость хранения вещей вне помещений?
  • Стареющее население — свойства исследований в области науки о жизни? Senior Living?
    • Повышение институционального интереса к исследовательским объектам Lifescience. Некоторые перечисленные REIT в США ориентированы на эту нишу.
    • Стоимость рабочей силы (квалифицированные медсестры) и нормативные требования препятствуют прибыльности Senior Living.

Мои личные выводы

Это была содержательная 1,5-часовая дискуссия о перспективах и тенденциях в сфере недвижимости. Вот некоторые из моих личных выводов:

  • Высокий рынок означает необходимость играть в обороне. Сосредоточьтесь на REIT с более низкими сроками погашения и более низким уровнем заемных средств.
  • Мы должны свести к минимуму личное кредитное плечо на этом этапе цикла.
  • Если вы хотите инвестировать в, необходимо мышление второго и третьего порядка. новые тенденции в сфере недвижимости. Панельная дискуссия напомнила мне о том, что я упустил тенденцию в области центров обработки данных, и об инвестициях в недвижимость для выращивания сорняков в США.

Мне есть о чем подумать в отношении моего собственного портфолио.