Frasers Logistics and Industrial Trust приобретает 12 объектов недвижимости у спонсора Frasers Property

Вчера в пространстве REIT было забито много новостей о предполагаемом слиянии Ascott REIT. И Ascendas Hospitality Trust (AHT), консультации MAS по увеличению лимитов на заемные средства для REIT и предлагаемое приобретение 12 объектов недвижимости компанией Frasers Logistics and Industrial Trust (FLT) у своего спонсора. Честно говоря, меня это слияние немного раздражало, поскольку я сейчас пишу свой обзор REIT на AHT, и это поставило бы меня на место для этой статьи.

В любом случае, я решил сосредоточиться. на FLT, потому что это что-то близкое моему сердцу. Вот некоторые основные моменты объявления и некоторые предположения о финансировании.

Основные источники трафика

Портфель приобретений включает 9 объектов недвижимости в Германии и 3 объекта в Австралии стоимостью 644,7 млн ​​австралийских долларов. Это скидка 1% от оценочной стоимости. Ожидается, что он будет финансироваться за счет сочетания заемных средств и капитала, и ожидается, что он будет закрыт в конце августа 2019 года. Портфель расположен рядом с другими существующими объектами недвижимости, поэтому должна быть выгода от эффекта масштаба.

Операционные эффекты

Положительные операционные эффекты по всем направлениям:

  • Более длительный WALE
  • Увеличение доли собственности в безусловном владении
  • Более молодые объекты
  • Объекты занимают 100%, длительный WALE с фиксированными / связанными с CPI эскалациями.

Финансовые эффекты

Согласно их расчетам, приобретение имеет незначительное увеличение DPU и увеличение NAV. Заработок вырастет до 36,1%. Обратите внимание, что этот предварительный расчет основан на экстраполяции результатов за 1П2019 и не включает единовременную вычету налога на прирост капитала при продаже активов. Таким образом, в краткосрочной перспективе DPU REIT будет снижен до 3,47 центов австралийских долларов (3,37 центов сингапурских долларов).

Объявление также раскрывает предварительные последствия приобретения для финансовых результатов за 2018 финансовый год. Однако эти цифры не очень полезны, поскольку объекты недвижимости были приобретены Frasers Property в середине 2018 года, и поэтому они не имеют полного годового вклада собственности в показатели 2018 финансового года.

Возможные комбинации финансирования

Путем реверс-инжиниринга финансовой информации, раскрытой в объявлении, вот некоторые потенциальные комбинации финансирования, подразумеваемые объявлением:

Использование цифр после продажи

  • Debt = 1324,3 млн австралийских долларов (долг после продажи и приобретения) — 940,5 млн австралийских долларов (долг после продажи) = 383,8 млн австралийских долларов.
  • Собственный капитал = 530,4 млн австралийских долларов (общая сумма вознаграждения) — 383,8 млн австралийских долларов = 146,6 млн австралийских долларов
  • Единицы, которые будут выпущены (‘000) = 2 255 480 — 2 029 886 = 225 594 штуки
  • Цена за единицу = 146,6 млн австралийских долларов / 225 594 000 единиц = 65 австралийских долларов

Честно, я был очень удивлен этой цифрой, когда вычислял ее, учитывая, что она значительно ниже, чем текущая цена закрытия REIT, составляющая 1,23 сингапурских доллара.

Возможно, учитывая сжатые сроки транзакции (необходимость закрытия к концу августа), эти продажи могли не быть закрыты. Таким образом, REIT может потребоваться привлечь больше капитала, чем предлагается в данном сценарии, для финансирования приобретения.

Использование показателей за первое полугодие 2019 финансового года

  • Долг = 1324,3 млн австралийских долларов (долг после продажи активов). и приобретение) — 1 097,5 млн австралийских долларов (долг за 1 полугодие 2019 года) = 226,8 млн австралийских долларов.
  • Собственный капитал = 530,4 млн австралийских долларов (общая сумма вознаграждения) — 226,8 млн австралийских долларов = 303,6 млн австралийских долларов
  • Выпущенные паи (‘000) = 2255 480 — 2029 886 = 225 594 единицы
  • Цена за единицу = 303,6 млн австралийских долларов / 225 594 000 единиц = 1,35 австралийского доллара

Этот расчет больше похож на него, хотя в результате этого сценария цена размещения акций составляет 1,35 австралийских долларов (1,28 сингапурских долларов), что больше, чем вчерашняя цена закрытия в 1,23 сингапурских доллара. Таким образом, этот сценарий, вероятно, тоже не сбудется, но, вероятно, где-то посередине.

Моя догадка

Я поигрался с цифрами и похоже, что соотношение долга к собственному капиталу примерно 45-55 имеет наибольший смысл с учетом ожидаемых объемов выпуска. Это будет означать, что цена за единицу составит около 1,16 сингапурского доллара за единицу , что представляет собой приличную скидку по сравнению с текущей ценой, но при этом цена будет выше, чем у книги.

Что касается розничной торговли. инвесторы получат участие, сложно сказать. Если бы оно было структурировано как преференциальное предложение, это было бы примерно 1 к 10. Это соотношение аналогично преференциальному размещению, проведенному в прошлом году компанией FLT.

Тем не менее, с учетом сжатых сроков, возросший институциональный интерес к REIT (благодаря его присоединению к индексу EPRA NAREIT) плюс небольшой коэффициент предложения я лично считаю, что это приобретение будет финансироваться за счет частного размещения . Я не удивлюсь, если REIT инициирует преференциальное предложение, хотя мне интересно, как они смогут завершить внеочередное общее собрание и преференциальное предложение менее чем за 2 месяца.